房企过冬:海外债务爆雷,国内躺倒不拿地,究竟怎么了?(成都水泥经销)

2021-10-21  来自: 成都市泰立金属物资有限公司 浏览次数:22

昨天,三季度GDP出炉,跌破5%大关,增速放缓,低于多数金融机构的预期。


使经济承压的个中缘由,大家都较为熟悉,比如局部地区疫情反复、拉闸限电、能源双控、能源价格上涨等,导致工业生产受抑制,消费也无大起色。


同时,作为国民经济重要组成部分的房地产,正在进入秋冬季。多个数据透露出这份寒意。


(1)9月,房地产开发投资额同比转负,同比下降3.5%;


(2)1—9月份,房企土地购置面积同比下降8.5%。


房地产投资开发下降,土拍市场遇冷的背后,是房企的资金链出了问题,严重的已经陷入流动性危机。


上个月,恒大危机引发市场担忧,一度掀起“是否可能成为中国版雷曼危机”的争论。


恒大之外,今年以来,华夏幸泰禾集团、蓝光发展等多家房企陆续被爆出资金链紧张或债务危机问题。

 

 

 


近期引发关注的是另一家百强房企花样年。10月4日晚间,花样年自爆:13亿的债务,还不上了,已成立应急小组。


花样年丢来的山芋,与恒大相比,有过之而无不及。


对比来看,在监管层对房企设立的“三条红线”中,恒大“三条红线”全踩,而花样年只踩了一条。恒大危机早有预料,而花样年在这笔美元债到期之前,多次对投资人承诺,将使用自有资金偿还、资金已经铺排好,以及8月底花样年披露的2021年中期报告数据显示,其在手现金及等价物尚有271.78亿元。


账面上有272亿,却还不上13亿的债,这令投资者怀疑:花样年是不是在“逃废债”,即在有履约能力的前提下故意违约。这也令资本市场对中资房企的财务数据感到质疑,从而引发信任危机。


花样年的爆雷,在深水中炸开了花。此后,中资房企美元债大面积暴跌。据克而瑞统计,自2021年9月30日至10月12日,MarkitiBoxx亚洲中资美元房地产债券指数累计下跌12.62%,在各债券品种中跌幅。


再紧接着,一波房企被评级机构下调评级。有媒体统计,截止目前,今年房企被评级机构下调评级次数已超百次,创历年之

 

 

曾经,海外债券是房企大手笔拿地的有力武器;如今,这个武器的刀锋稍有不慎,就会掉个头,对准自己。


为了稳住信心,保住信用,目前包括中梁、禹洲、融信等在内的多家房企纷纷对外披露回购美元债。据21世纪经济报道记者不完全统计,10月1日以来,房企回购美元债涉资约1.37亿美元。


那些曾经抢“地王”,举债狂奔的房企,如今正在过冬。


房企何以走到今天这个地步?后续将会有更多房企出现爆雷情况吗?将带来哪些影响?下面就来看看大头的分析。

 

出现债务违约的每家企业都有不同的原因,但都是流动性危机。


就房地产市场来说,主要是今年信贷政策的收缩,和各地方出台的调控措施,使市场流速减缓。当然这些因素是共同起作用的。


就每家企业来说,有的可能因激进扩张,负债率过高,有的可能是因为物业形态的流动性较差(比如自持酒店过多),有的则涉足非房地产市场的多元化经营。当然,有些企业可能还有不为人所知的内幕原因,这样的企业只有出了问题,查出来,才知道。


在我跟房企负责人接触的过程中,他们也表达过债务违约方面的担忧。可以说,很多房企都警觉这一趋势。特别是今年以来,央行强调对房企的三道红线和商业银行的两道红线,使得房企在资金方面更为紧张。


实际上,很多房企已经在自觉提前防范风险。比如近期,各地土地市场大量的流拍现象,足以说明很多房企已经非常慎重。

 

令人担心的是,房地产市场是一个预期市场,而且预期通常有着非常强的市场惯性。就像房地产市场火爆时,改变预期不那么容易,降温时,改变预期同样不容易。


而且,只要有房企出现债务违约,资本市场的反应通常都非常强烈。


虽然有的房企是暂时的流动性危机,有的房企可能就是资不抵债。但资本市场通常无区分,甚至会殃及整个行业。


而出现了债务违约,通常金融机构就会停止输血,并引发其他债权人关注,终可能引发系统性风险。


系统性风险和病毒一样,有强烈的传染性。不尽快处置,风险会蔓延。


从这个角度讲,官方对恒大危机,应尽快表态,并尽快依法处置。10月16日,央行回应恒大债务问题,目前相关部门、地方政府正在开展风险处置化解工作。


上已经从聚焦恒大,变成了聚焦花样年,因为花样年债券违约问题更迫在眉睫。


花样年的情况比较典型,公司负债有点高,在境内有一部分融资,但主要融资在境外,通过发行美元债的方式。它的美元债违约,主要受影响的是境外投资人。


9月29日开始,花样年控股和它旗下的彩生活两只股票宣布停牌。到10月8日,花样年的两个债券出现暴跌,一个下跌了22%,另一个下跌了54%,基本上是断崖式下滑。投资者如果没有出来,就被埋在里面了。

 

 

这个事是怎么发生的?9月,多家评级机构下调了花样年控股的评级,评级展望由“稳定”降至“负面”。这意味着花样年的负债成本立马上升了,而它本来就在想办法解决问题中,因此这样的成本是很难承担的。


10月8日,花样年实控人发了一份“家书”,她表示自己“绝不躺平”。现在这么做,有可能是博弈,也可能是没办法。

 

花样年违约事件发生后,更值得关注的是,中资房企在境外发债的利率是不是会进一步上升?


再加上,现在房地产市场的资金链本来就很紧,又出现了部分房企债务违约情况,债权人也会比较紧张。这势必导致大型房企境外借贷的成本大幅上升。


这已经不再是一家房企对几个债权人债务违约的问题了,而是变成了一帮债权人对所有中资房企不信任的问题了。


今后会怎么样?我认为双方还是要各让一步。对于债券人来说,确实房地产不再是曾经的好日子了。对于国内高负债房企来说,相信也会在一起协商下一步怎么做比较合理。

 

债务违约具有集中性、爆发性、连续性三大特征。房企的接连爆雷,使得市场中资金端投资者对中国房地产的信用产生越来越差的预期,从而抛售增多,导致“恶性循环”。

  

2021年、2022年、2023年,是中资地产美元债的三个偿债高峰年。存在2022年集中违约的可能性,但倘若房企逐步回到一个新的经营平衡点,违约的现象将有所缓解。

 

从行业趋势看,房地产行业告别高增长时代。中国经济正在冲破中等收入陷阱、成为高收入关键时期,而根据各个经济体的发展经验来看,能否冲破中等收入门槛的关键,看推动经济发展的动能是传统的要素(劳动力、土地)与投资(基建、房地产)还是新动能(科技创新)。


此前,地产行业的快速发展是中国经济当时阶段的必然。目前对整个地产行业的出清以及资金端的限制、金融的收紧,也是现阶段与未来的必然。


对于房企个体,在目前环境下,出现违约或爆雷事件实则选择了“归零”。若能顺应趋势,找到新的经营平衡点,避免“粗犷式”经营,回到以目标用户消费者为核心的“精耕细作”式经营模式,也将收获机遇。

 

预计,后期房企爆雷情况还会增加,类似情况不是偶然的,也需要地方政府足够重视。


因为这已经不单纯是房地产领域的事,若债务问题放大,可能影响民生问题和金融问题。各地对于房企的经营情况,可能还是局限于房企项目是否会烂尾的问题,这只是其中一方面,但目前对爆雷问题关注度少,值得引起重视,这需要金融部门和房地产部门联合管控。

 

对于购房者来说,也要关注企业的经营风险,一些风险大的房企的项目,建议少碰。



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